Artículo N'3

YANNIS M. IOANNIDES AND JEFFREY E. ZABEL

¿Cual es la pregunta que se plantea el trabajo?
Estimar la demanda de vivienda con los efectos de vecindad, y obtener el impacto de las interacciones sociales.

¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y que predicciones se derivan de la teoría?
• Las predicciones son la creencia que de que el beneficio de ser rico, lleva a un mejor entorno social que los individuos más pobres. Es natural pensar que tales beneficios sociales se originan en el propio lugar de residencia y se los refieren como los efectos de vecindad.
• Otra predicción es que uno puede verse afectado por los servicios públicos que la ciudad ofrece, tales como la educación y la seguridad, o a usos indeseables de suelo como sitios con plantas generadoras de electricidad o de desechos tóxicos. La necesidad de vivienda a consumir se verá reflejada por estos y otros factores.
• El modelo utilizado es una regresión hedónica en la cual incorporan los efectos sociales en un barrio residencial, tales como las características del vecindario, las características de los vecinos y el equipamiento de la zona.

¿Qué metodología y datos se utilizan poner a prueba las hipótesis del trabajo?
• Los datos utilizados provienen de la encuesta sobre la vivienda (NAHS), con más de 50000 unidades de vivienda analizadas que se entrevistan cada dos años. La NAHS contiene información detallada sobre las viviendas y sus ocupantes a través del tiempo. La información incluye la evaluación del propietario actual, de su propiedad, y de las diversas características estructurales de las viviendas.

¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en que medida responden la pregunta planteada?
• Los efectos de vecindad dan muy significativos, el porcentaje de la suma que se puede atribuir a los efectos de vecindad es de 65,6%.
• La elasticidad precio es pequeña de 0,199 pero significativo también, porque es diferente a cero. La elasticidad ingreso es 0,309 y significativa también.
• El resto de las características no son tan significativas en esta regresión.

Conclusiones
• El efecto endógeno implica que la demanda de viviendas individuales son afectadas por la demanda de viviendas medias de los vecinos, es decir, las decisiones de los vecinos para mantener, renovar, o hacer adiciones a sus hogares se ven afectadas.
• El efecto contextual implica que la demanda de vivienda es influenciada por las características de los vecinos, esto puede ser un efecto de preferencia pura.
• Cuando los efectos de vecindad endógenos son grandes, los efectos contextuales son débiles, y viceversa.
• La elasticidad de la demanda de vivienda con respecto a la media de las demandas de vivienda de los vecinos (el efecto endógeno) varia desde 0,19 hasta 0,66 y en general es muy importante. Los efectos contextuales son también muy importantes.